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【舒立观察】“住有所居”与国企功能

   央企房地产业务应全部退出商业性竞争性项目,全面转入保障房建设

      2013年前五个月,中国房地产市场继续升温。标杆房企抢地潮重现,“地王”拍卖中再见央企彪悍身影。众多央企何以无法退出房地产业,再成舆论焦点。

  2010年3月,在同一天三宗“地王”竞标均由央企一举夺魁之后,国资委曾下达“退房令”,要求除了16家以房地产为主业的央企,其余78家央企均退出房地产业。此令甫出,舆论亦多有称赞。但是,在过往房地产业调控迭起的三年中,情况很不乐观:

  主业房产央企从16家扩容为21家,其销售额和资产规模快速扩张,多家逆市崛起,升入中国房地产20强;仍处非主业地位的央企的退出极为缓慢,至今还不到30%,而且多为资产质量较差的企业或项目,“央企舍不得房地产市场这块肥肉”——业内对此已有结论。

  显然,由国资委发出“退房令”方向合理,但效果有限。可肯定这一方向,但政策必须及时调整。我们以为,央企退出商业性房地产业,应成为最高层的战略决策,全面坚决地执行;退出主体不应只限于“非主业”央企,而应包括所有央企。与此同步,地方国企也应逐步退出房地产业。

  在退出商业性房地产后,在房地产业卓有建树的国企(包括中央和地方)可全面转入保障房建设,更多更好地为国家分忧,为百姓造福。

  道理可以说很多,为增强房地产调控政策的有效性计,为中国房地产市场的健康发展计,都应让国企全面退出。然而,进一步说,问题的核心是国有企业在“住有所居”这个全局性任务中,到底应当做什么。国有企业属于公共资源,应当主要用于提供公共产品,以使其生产和消费产生正的外部效应。保障房就属于当前处理社会紧迫问题、满足城镇化需求的最重要的公共产品之一。

  应当看到,中国近20年来商业房地产业的蓬勃兴起意义重大,但与之相配套的保障性住房发展却是弯路多多,进展缓慢。由此形成的结构性畸型,又反过来影响了商业房地产的稳健发展,成为今天产业供需失衡、社会贫富差距加大、社会紧张程度上升的重要原因。

  这种局面需要结构性调整,政府应当有改弦更张的大动作。这就要在维护商业房地产健康发展的同时,在改善住房保障的公共服务方面下大力气。应当明确保障房的公共品性质,在政府的统一管理下,首先由国有房地产企业专注于提供这种公共品。在现阶段,必须集中资源大规模修建保障性住房,尽快补上住房公共品不足的短板;同时要看到,保障房建设并非权益之计,而是长远战略需要,其层次可逐步提高,覆盖面更应逐步扩大(香港地区目前覆盖面为50%,新加坡为85%,而中国目前规划为20%)。长期而言,作为公共品的保障性住房和作为商品的商业房地产,应成为解决中国人“住有所居”的两翼。

  当然,中国现有的保障房建设制度也亟待完善。近两年各地突击修建保障房的过程中暴露了诸多问题,不少地方出现市场职能和政府职能的混淆,保障房本身的结构性失衡也呈现出来。中央政府应直面现存问题,吸取国际经验,在保障房建设方面作出根本性、全局性的制度安排。在资金来源上,美国房地美、房利美这样的债务融资方式可资借鉴;在管理架构上,一些亚洲国家和地区采用的住房保障局机制可供参考;在产品结构上,可以分梯次、分层次逐步推出;在供应主体上,不仅应当要求国有企业参加,也应鼓励民营企业参与,通过竞争降低成本,提升质量。

  在当前的商业房地产领域,虽然有不少央企拼抢生猛,发展迅速,但是央企作为总体,在全国商品房销售总额和销售收入中的占比不大,其退出不会对行业带来直接冲击,还可为下一步地方国企的退出做出表率,取得经验。凭过往20多年国有企业产业重组的经验,整体退出在技术上不难安排,可考虑资产打包,由国资委成立资产管理公司或基金实施管理,逐步出售,也可以考虑部分划归社保基金。退出的整体操作必须公开透明,向社会明确交代,并保证中央国有企业不再进入商业房地产这一竞争性领域;同时,地方国有企业逐步退出房地产领域,要拿出明确的时间表。

  国企坚决退出房地产市场,正兑现了政府的改革承诺,可以增加政府的改革公信力;而退出之后转战保障房建设(特别是一线城市的保障房建设),又可使“大庇天下寒士俱欢颜”及早成为现实,对于民众福利、社会稳定泽被深远。近期中国改革,实在需要这样的一些大动作。■

  (本文为2013年6月10日出版的财新《新世纪》周刊第22期社评



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