央企房地产业务应全部退出商业性竞争性项目，全面转入保障房建设

      2013年前五个月，中国房地产市场继续升温。标杆房企抢地潮重现，“地王”拍卖中再见央企彪悍身影。众多央企何以无法退出房地产业，再成舆论焦点。

　　2010年3月，在同一天三宗“地王”竞标均由央企一举夺魁之后，国资委曾下达“退房令”，要求除了16家以房地产为主业的央企，其余78家央企均退出房地产业。此令甫出，舆论亦多有称赞。但是，在过往房地产业调控迭起的三年中，情况很不乐观：

　　主业房产央企从16家扩容为21家，其销售额和资产规模快速扩张，多家逆市崛起，升入中国房地产20强；仍处非主业地位的央企的退出极为缓慢，至今还不到30％，而且多为资产质量较差的企业或项目，“央企舍不得房地产市场这块肥肉”——业内对此已有结论。

　　显然，由国资委发出“退房令”方向合理，但效果有限。可肯定这一方向，但政策必须及时调整。我们以为，央企退出商业性房地产业，应成为最高层的战略决策，全面坚决地执行；退出主体不应只限于“非主业”央企，而应包括所有央企。与此同步，地方国企也应逐步退出房地产业。

　　在退出商业性房地产后，在房地产业卓有建树的国企（包括中央和地方）可全面转入保障房建设，更多更好地为国家分忧，为百姓造福。

　　道理可以说很多，为增强房地产调控政策的有效性计，为中国房地产市场的健康发展计，都应让国企全面退出。然而，进一步说，问题的核心是国有企业在“住有所居”这个全局性任务中，到底应当做什么。国有企业属于公共资源，应当主要用于提供公共产品，以使其生产和消费产生正的外部效应。保障房就属于当前处理社会紧迫问题、满足城镇化需求的最重要的公共产品之一。

　　应当看到，中国近20年来商业房地产业的蓬勃兴起意义重大，但与之相配套的保障性住房发展却是弯路多多，进展缓慢。由此形成的结构性畸型，又反过来影响了商业房地产的稳健发展，成为今天产业供需失衡、社会贫富差距加大、社会紧张程度上升的重要原因。

　　这种局面需要结构性调整，政府应当有改弦更张的大动作。这就要在维护商业房地产健康发展的同时，在改善住房保障的公共服务方面下大力气。应当明确保障房的公共品性质，在政府的统一管理下，首先由国有房地产企业专注于提供这种公共品。在现阶段，必须集中资源大规模修建保障性住房，尽快补上住房公共品不足的短板；同时要看到，保障房建设并非权益之计，而是长远战略需要，其层次可逐步提高，覆盖面更应逐步扩大（香港地区目前覆盖面为50％，新加坡为85％，而中国目前规划为20％）。长期而言，作为公共品的保障性住房和作为商品的商业房地产，应成为解决中国人“住有所居”的两翼。

　　当然，中国现有的保障房建设制度也亟待完善。近两年各地突击修建保障房的过程中暴露了诸多问题，不少地方出现市场职能和政府职能的混淆，保障房本身的结构性失衡也呈现出来。中央政府应直面现存问题，吸取国际经验，在保障房建设方面作出根本性、全局性的制度安排。在资金来源上，美国房地美、房利美这样的债务融资方式可资借鉴；在管理架构上，一些亚洲国家和地区采用的住房保障局机制可供参考；在产品结构上，可以分梯次、分层次逐步推出；在供应主体上，不仅应当要求国有企业参加，也应鼓励民营企业参与，通过竞争降低成本，提升质量。

　　在当前的商业房地产领域，虽然有不少央企拼抢生猛，发展迅速，但是央企作为总体，在全国商品房销售总额和销售收入中的占比不大，其退出不会对行业带来直接冲击，还可为下一步地方国企的退出做出表率，取得经验。凭过往20多年国有企业产业重组的经验，整体退出在技术上不难安排，可考虑资产打包，由国资委成立资产管理公司或基金实施管理，逐步出售，也可以考虑部分划归社保基金。退出的整体操作必须公开透明，向社会明确交代，并保证中央国有企业不再进入商业房地产这一竞争性领域；同时，地方国有企业逐步退出房地产领域，要拿出明确的时间表。

　　国企坚决退出房地产市场，正兑现了政府的改革承诺，可以增加政府的改革公信力；而退出之后转战保障房建设（特别是一线城市的保障房建设），又可使“大庇天下寒士俱欢颜”及早成为现实，对于民众福利、社会稳定泽被深远。近期中国改革，实在需要这样的一些大动作。■

　　（本文为2013年6月10日出版的财新《新世纪》周刊第22期社评）