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【财新观察】治理房地产如何调整预期　

继4月中旬中央政府出台政策“敲打房地产”之后（参见2010年4月19日出版的《新世纪》周刊封面文章），如何对待房地产热成为本周最热话题。以适度紧“银根”、松“地根”为表征的新一轮调控政策，引致诸多期盼与争议。政策何去？房地产何从？人们在紧张地观望中。

无可否认，房地产业是中国经济的关键性产业之一，在本轮的经济复苏中更充当了引擎。但近两年来房价持续高涨，近月来更转为暴涨，不可能不使人由忧而惧，更清晰地看到房地产泡沫扩展至整体的危险后果。采取有效调控措施已经是刻不容缓。我们认为，政府已就此出台的政策，将增大房地产市场交易磨擦和成本，有助于打击房地产投机，可谓“亡羊补牢时犹未晚”。不过，这些政策终属“治标”之策，藉此措施赢得时间后，尽早确定并推出“治本”之策更是当务之急。

回溯过去十年中的房地产治理，一直未能逃出“越调越涨”的怪圈。本轮地产泡沫起自2004年，前些年政府也曾出台过各类或大或小的政策，但多数殊无效果，少数只收一时之效，远未达到期待目标。近年来房地产市场的真正调整，主要出现在2008年，其根源是世界金融危机冲击之后的中国经济回落。纵如此，因强力的财政刺激和过度宽松的货币发行相并行，调整的效果也相当有限。

目前世界经济重拾升势，中国经济更是显著向好。政府在这样的局势下出台政策，治理房地产行业的泡沫快速膨胀，应当吸取历史经验，谨防以短期政策代替长期措施。否则，中国的房地产调控将是周而复始的短期政策轮回；而资产泡沫不断积累，最终将拖垮整个经济。

一如治理通货膨胀，房地产调控的关键也是调整预期。房地产业预期，就是人们对房地产市场供求因素的认识和判断，其本身是理性的。目前的“房价不落”预期基于两点：

其一，政府整体作为“最大的地主”，不会允许房价大幅调整；其二，中国经济流动性充裕的局面不会发生大的变化，而房地产的高额回报足以吸引资本不断流入。当前流动性过剩造成通货膨胀预期上升，亦成为住房消费或投资抬升的直接缘由。

由此可见，房地产有效调控的治本之策，在于管理流动性和改革供地制度。双管齐下，缺一不可。

对于不断膨胀的地产泡沫，管理过剩的流动性有如治水。在适度抽走流动性的同时疏通其他渠道，才是长治久安之策。有鉴于中国经济的复苏已经日趋稳健，积极的财政政策和宽松的货币政策已到退出之时。政府投资缓行，可以给有活力民营经济让出必要的发展空间，使得经济的发展更有效率亦更可持续。在此过程中，应当通过战略性的制度改革和开放行业准入，将开放民间投资真正落到实处，让改革30年来积累的社会财富可以进入房地产之外的其他高回报行业。

至于货币政策，更应果断调整，在回收流动性的同时，考虑通过加息有效抑制通货膨胀预期，增加房地产投机的资金成本，缓解需求紧张情绪。当前略低的CPI数据无助于降低人们的通胀预期，更并不能减缓资产泡沫的膨胀。“货币政策应当关注资产价格”这一有识之士的呼吁，应早日提上决策议事日程。

有效增加供地是当前房地产治理的另一必要措施。中央政府严令各级政府增加土地供给，短期之内或有成效。但在当前的财政体制和征地制度框架内，各级地方政府既是土地市场惟一的卖方，又严重依赖“土地财政”，其理性的选择必然是控制供应量，以使垄断利润最大化。市场对一次又一次的“地产新政”将信将疑，观望气氛浓厚，原因盖在于此。

　　因此，现在亟待改革现行征地制度，使得农民集体可以参与土地供给的决策和利益谈判，以有效增加土地供给，缓解社会矛盾。至于由此造成的政府财政缺口，则需要改革当前的财政体制，使得各级政府间的财权、事权、财力真正匹配。

必须承认，治理当前的房地产泡沫虽然事出紧急，但绝不能指望一蹴而就。因为这种治理在本质上是对于中国经济的治理，关乎中国经济和政治体制改革诸多关键领域改革的深化改革。房地产泡沫汹涌，恰恰证明改革势在必行，其要害在于改变政府职能，舍此别无他策，需要的正是决心和韧性。